La brique est-elle l’investissement le plus sûr ? Avez-vous déjà pensé à investir sur le marché immobilier ? Est-il possible de vivre de revenus passifs dans l’univers immobilier ? Comment fonctionnent la fiscalité et la bureaucratie en matière immobilière dans notre pays ? Nous tenterons de répondre à ces questions et à d’autres concernant le monde du marché immobilier dans cet article qui vise à clarifier et expliquer non seulement la faisabilité mais aussi l’éventuelle marginalité de ce type d’investissement.
Le marché immobilier en France
Dans le passé, il y a trente, quarante, cinquante ans, le marché immobilier en France était très différent de ce qu’il est aujourd’hui, grâce au passage de la lire à l’euro, à l’inflation et à l’économie et à la société dans son ensemble, aujourd’hui, tout est beaucoup plus complexe qu’avant.
Le choix d’acheter une propriété
L’un des principaux choix auxquels vous êtes confronté une fois que vous commencez à avoir un revenu économique constant est de devenir indépendant et de vivre seul. Parmi les alternatives prises en considération figure l’éternel dilemme entre l’achat et la location. La location présente évidemment des avantages et des inconvénients, tout comme l’achat, qui est très souvent lié et subordonné à la stipulation d’un prêt hypothécaire.
Avantages et inconvénients de la location
Lorsqu’il s’agit de louer une maison, les avis et les visions ne sont pas toujours unanimes, en effet il arrive très souvent que les versions en la matière soient contradictoires.
Il y a ceux qui soutiennent que l’achat est toujours le meilleur choix et ceux qui soutiennent le contraire ou, alternativement, une voie plus modérée à mi-chemin entre les deux. De nombreux facteurs doivent être pris en compte, en premier lieu l’endroit où vous envisagez de vivre.
Lorsque vous stabilisez votre travail et votre famille au même endroit, le loyer peut effectivement devenir serré et il serait parfois approprié d’envisager l’achat d’une maison. Il est bon de considérer que la location entraîne des dynamiques positives et négatives.
D’une part, en effet, la location offre une certaine flexibilité car il est plus facile de déménager ou de déménager et vous êtes moins lié qu’un prêt hypothécaire. De plus, s’il y avait des travaux d’entretien à effectuer, cela ne poserait pas de problème pour le locataire, en ce sens en effet tout ce qui concerne l’aménagement de la maison est à la charge du propriétaire. Les côtés négatifs de la location sont assez clairs, vous payez des frais mensuels pendant des années, ce qui conduit à ne rien avoir à la fin du contrat lui-même.
Comment comprendre ce qui est le mieux pour moi ?
Comme déjà mentionné, il n’est pas facile de comprendre quelle solution est la mieux adaptée aux besoins de chacun d’entre nous. Très souvent, cela dépend du type de vie que vous menez, de votre appétit pour le risque et de la clarté de vos objectifs futurs dans votre vie.
La maison comme investissement ?
L’une des formes d’investissement les plus courantes dans notre pays est souvent l’achat d’une résidence secondaire. Les Français sont un peuple de grands épargnants et, historiquement, l’accession à la propriété est une chose très courante dans notre pays.
Ce n’est pas quelque chose de courant dans tous les pays, mais c’est le cas dans le nôtre, peut-être grâce à l’héritage culturel des générations passées qui ont toujours exploité le concept d’accession à la propriété et d’hypothèque.
Aujourd’hui, la plupart des Italiens possèdent une maison, et bien plus. Mais quand une maison devient-elle vraiment un investissement rentable ? Pour qu’un bien immobilier puisse effectivement être utilisé comme instrument concret de revenus passifs, il est absolument nécessaire qu’il possède certaines caractéristiques essentielles pour rendre le bâtiment attractif.
Les caractéristiques optimales pour pouvoir louer un bien
Cela peut paraître évident, mais il est absolument essentiel de comprendre que pour louer une maison, il faut absolument qu’elle possède au moins certaines des caractéristiques suivantes.
Tout d’abord l’emplacement, non seulement la bonne ville mais aussi le bon emplacement au sein même de la ville. Proximité de lieux d’intérêt, tels que clubs, magasins, universités ou transports en commun. Si vous souhaitez louer à des étudiants universitaires, par exemple, il serait excellent de pouvoir obtenir le plus grand nombre de chambres avec salle de bain et cuisine communes dans une propriété, si le public cible que vous visez était une famille, alors le confort et les grands espaces, éventuellement avec garage, seraient les caractéristiques à rechercher.
La spéculation financière avec l’immobilier
Lorsque l’on envisage l’achat d’une propriété comme investissement, il est extrêmement important de comprendre comment se comporte le marché immobilier à ce moment-là, car les prix peuvent varier considérablement, tout comme les intérêts sur une hypothèque hypothétique contractée.
Pour spéculer sur un bien immobilier, il est bon de comprendre la nature du bien existant. La caractéristique fondamentale d’un investissement immobilier est en effet donnée par le fait que l’objet en question est un bien physique et donc totalement tangible et fongible et qui le reste dans le temps, quelles que soient les fluctuations de prix dues aux tendances du marché.
Comme dans tout type d’investissement qui se respecte, évidemment, il faut du capital au départ et il faut commencer en gardant à l’esprit qu’il vous faudra de l’argent pour démarrer et avoir des marges futures. Parfois, comme pour tout investissement, il est également important, sinon le plus important, de considérer les coûts associés aux opérations existantes.
Les coûts des investissements immobiliers
Lorsqu’on investit, l’un des aspects auxquels il est préférable de prêter davantage attention concerne les coûts de l’investissement lui-même, qui sont en fait des profits perdus.
Dans le cas des investissements en briques, les coûts sont nombreux, et pas seulement en raison de la valeur des propriétés mais aussi et surtout en raison du fait que de nombreuses personnalités sont impliquées et ont un rôle très spécifique et essentiel.
Parmi ces chiffres, on retient en Italie la nécessité d’avoir un notaire qui signe l’acte et garantit ainsi le transfert de propriété à l’acheteur, la banque qui accorde l’hypothèque et lui permet d’agir comme intermédiaire pour l’échange d’argent entre l’acheteur et vendeur.
Très souvent un expert pour l’évaluation du bien et par conséquent une agence et un agent immobilier qui se chargent de mettre en relation les deux parties à la négociation. Un avocat peut également être nécessaire pour certaines démarches juridiques et, dans le cas de pure spéculation visant à acheter et vendre avec rénovation, il faut tenir compte des coûts de travaux d’une éventuelle entreprise de construction.
Les dépenses en détail
Pour avoir une idée plus précise du montant des dépenses auxquelles nous devrons faire face, considérons qu’en moyenne un notaire prélève des honoraires qui varient entre 1000 et 2000 euros.
L’agence immobilière ne prélève souvent pas moins de 2% de la valeur d’un bien. Les frais bancaires et d’achat s’élèvent également à plusieurs centaines d’euros, très souvent des milliers, et aux taxes d’enregistrement notoirement onéreuses, là encore, la valeur en termes absolus est étroitement liée à la valeur du bien lui-même.
Retours attendus
Dans le secteur immobilier, les dépenses et le capital utilisés pour financer l’investissement doivent être pris en compte. La performance est calculée selon deux paramètres distincts qui sont le ROE et le ROI.
Dans le premier cas, acronyme de Return on Equity, on observe le retour sur investissement par rapport au capital réellement investi de sa propre poche dans l’achat d’un bien immobilier. Dans le second cas, cependant, le retour sur investissement indique le rapport entre le profit et le capital investi.
Les différents types d’investissement immobilier
Les types d’investissements immobiliers sont nombreux et multiformes, certains plus connus que d’autres et dans certains cas, aucun investissement réel n’est requis. Passons donc en revue quelques-unes des formes d’achat immobilier les plus connues et les plus courantes.
Acheter sur le marché libre
Le premier cas, évidemment le plus courant, est l’achat sur le marché dit libre, c’est-à-dire qu’une propriété est achetée en essayant de trouver une offre et donc une propriété à un prix réduit par rapport au prix réel du marché d’un bâtiment d’égal niveau.
En fait, il peut arriver que le vendeur soit pressé de liquider son bien pour une série de raisons, le timing en ce sens pourrait faire la différence et de bonnes affaires pourraient être conclues. Les avantages de cette situation sont certainement la rapidité d’exécution de la transaction et le prix compétitif qui place l’acheteur en bonne position pour arbitrer la vente.
Le plus gros inconvénient est certainement la chance et un timing adéquat, en fait, l’offre et la demande de ce type ne coïncident pas toujours. En outre, il ne s’agit peut-être pas d’une véritable affaire, mais simplement d’une façade et, en réalité, de nombreuses interventions structurelles doivent être réalisées, sans compter qu’il est peu probable que les appartements dans les villes et les zones importantes soient vendus.
Ventes aux enchères immobilières
Une opportunité concrète mais qui cache bien souvent des écueils et des situations pas faciles à gérer. Les enchères immobilières sont une méthode qui devient cycliquement courante et populaire pour acheter une propriété.
Dans les années qui ont suivi la crise de 2008, cette méthode a connu une expansion considérable. Généralement, nous partons d’une enchère sous enveloppe scellée et l’enchère commence avec la valeur la plus élevée de ces enveloppes reçues par le commissaire-priseur.
Très souvent, les propriétés en question sont dans un état assez délabré, de plus l’offre doit être basée exclusivement sur l’évaluation d’un expert et dans certains cas sur une inspection visuelle rapide qui pourrait empêcher une évaluation et une interprétation réelles de l’état de la propriété elle-même.
Il est toujours préférable de s’appuyer sur des professionnels du secteur et de se laisser guider étape par étape lorsque l’on décide de s’engager dans cette voie pour acheter le bien.
L’abandon du compromis
Type d’opération qui arrive parfois rarement en raison de la complexité et de l’enchaînement de différentes situations qui doivent se produire avec des méthodes et des délais appropriés.
L’achat s’effectue par l’émission d’un avant-contrat entre l’acheteur et le vendeur, dans lequel le premier s’engage à acheter le bien existant à un moment et dans un lieu déterminés.
Cet avant-contrat est appelé compromis précisément parce qu’il compromet les deux parties. Dans cette situation, il est bon d’avoir des contacts avec des agents immobiliers capables de placer la propriété dans un délai limité, de plus la simple spéculation de cette méthode n’accélère pas le processus d’escompte de la maison par le vendeur potentiel.
Encore une fois, pour des opérations de ce type, il est absolument indispensable de s’appuyer sur une personne capable d’opérer sur un marché hautement spécialisé et complexe.
Autres types de transactions immobilières
Les autres transactions immobilières comprennent :
- extrait immobilier, extrêmement complexe tant les acteurs sont nombreux et très différents les uns des autres, avec des époques et des intérêts contradictoires ;
- le rachat de crédit immobilier : dans ce cas l’investisseur se substitue au créancier dans la répartition du crédit lors de la vente du bien.
Les formes alternatives d’investissement immobilier
Comme nous l’avons vu jusqu’à présent, l’achat et plus généralement les opérations immobilières présentent une particularité liée à un capital initial important qui empêche souvent l’accès à ce type de marché par un investisseur moyen. Une solution pourrait être, par exemple, de recourir à des fonds immobiliers. Ces fonds mobilisent généralement des capitaux et les investissent dans des propriétés de différents types, non seulement résidentielles mais aussi commerciales.
En ce sens, les investisseurs peuvent participer même avec de petites actions sans nécessairement devoir se doter d’un capital importan, en investissant dans Blackstone par exemple. Un autre aspect très intéressant à cet égard est le type de gestion qui s’ensuit, qui est dans la plupart des cas relativement passive.
En outre, la diversification dans ce type spécifique d’investissement serait concrète, car elle s’étendrait à la fois de l’utilisation prévue des propriétés du portefeuille, aux différentes positions géographiques, aux différentes tailles et bien plus encore.